Ce que le Code civil impose pour vendre un bien indivis

La vente d'un bien immobilier en indivision exige l'accord de tous les propriétaires indivis : le Code civil range cette opération parmi les actes de disposition, et cette règle ne souffre aucune exception directe. Depuis la loi de 2009, les indivisaires réunissant les deux tiers des droits disposent d'une voie de contournement, mais elle passe par le notaire puis par le tribunal judiciaire, et reste fermée dès que la propriété est démembrée. Le prix se répartit ensuite selon la quote-part de chacun, sur une estimation datée du jour du partage et non du décès.

Vendre un bien indivis suppose l'accord de tous les héritiers

Au décès d'une personne, les biens qu'elle laisse tombent en indivision successorale entre ses héritiers. Chacun détient une part indivise de l'ensemble, exprimée en fraction, et non un mètre carré identifiable. Cette situation dure jusqu'à la répartition des biens, sans limite de temps imposée par la loi, et l'article 815 du Code civil pose en contrepartie que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : chaque héritier peut en provoquer la sortie quand il le souhaite.

Tant que cette sortie n'est pas organisée, la gestion du bien obéit à l'article 815-3, qui distingue deux catégories d'opérations selon leur gravité. Céder le bien appartient à la plus lourde des deux. Le consentement d'un seul héritier récalcitrant manque, et l'acte authentique ne peut pas être signé : le notaire refusera de recevoir une vente à laquelle tous les propriétaires indivis n'ont pas consenti.

Acte de disposition, acte d'administration : où passe la frontière

La qualification juridique de l'opération commande tout le reste, et elle est mal comprise. Un acte d'administration conserve le patrimoine et le fait fructifier : encaisser les loyers, faire réparer une toiture, souscrire une assurance, conclure un bail d'habitation. Un acte de disposition engage la substance même du patrimoine : il le fait sortir des mains des indivisaires. La cession du logement, la constitution d'une hypothèque ou la conclusion d'un bail commercial en relèvent.

Opération envisagée	Majorité exigée	Fondement
Céder l'immeuble à un acquéreur	Unanimité	Article 815-3, dernier alinéa
Confier un mandat général d'administration	Deux tiers des droits	Article 815-3, 2°
Conclure ou renouveler un bail d'habitation	Deux tiers des droits	Article 815-3, 4°
Conclure un bail commercial ou rural	Unanimité	Article 815-3, 4° (exclusion)
Prendre une mesure de conservation du bien	Un seul indivisaire	Article 815-2

Une conséquence pratique en découle : réunir les deux tiers autorise à faire gérer le bien, à le louer, à le maintenir en état, mais jamais à le céder de plein droit, alors que les étapes ordinaires d'une vente de maison restent par ailleurs les mêmes. Les indivisaires majoritaires qui croient l'inverse perdent souvent plusieurs mois avant de s'en apercevoir.

La majorité des deux tiers ne permet pas de vendre à elle seule

La loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 a introduit l'article 815-5-1, présenté à l'époque comme le remède au blocage successoral. Le texte est réel et il fonctionne, mais il ne dispense pas de l'accord unanime : il ouvre une procédure au terme de laquelle un juge, et lui seul, peut donner l'autorisation de vendre. Beaucoup de pages consacrées au sujet résument ce mécanisme par la formule trompeuse « les deux tiers suffisent à vendre ». Ils suffisent à déclencher une procédure, ce qui n'est pas la même chose.

Le mécanisme de l'article 815-5-1, étape par étape

• Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de céder l'immeuble.
• Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires par un commissaire de justice, dans le mois qui suit.
• Les indivisaires notifiés disposent de trois mois pour faire connaître leur opposition.
• Passé ce délai, en cas de silence ou de refus, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté.
• Le tribunal judiciaire est saisi : il peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
• L'autorisation donnée, le bien est cédé par licitation aux enchères publiques, et le prix est réparti entre tous.

Deux points méritent l'attention des indivisaires souhaitant vendre vite, une fois l'autorisation obtenue. Le premier est le délai : entre la signification, les trois mois d'attente et l'audience, une année s'écoule fréquemment. Le second tient au mode de cession retenu. Une adjudication publique n'obtient pas toujours le prix de vente qu'aurait produit une mise en vente de gré à gré menée avec un acquéreur intéressé par les qualités propres du bien.

Pourquoi cette voie est fermée dans la plupart des successions

Le dernier alinéa de l'article 815-5-1 écarte cette procédure en cas de démembrement de la propriété du bien, ainsi que lorsqu'un indivisaire relève de l'article 836 du Code civil, c'est-à-dire s'il est mineur, placé sous une mesure de protection ou présumé absent. Or le démembrement est précisément la situation que produit la plupart des successions entre époux : le conjoint survivant qui opte pour l'usufruit total laisse aux enfants la nue-propriété, et le bien se trouve démembré.

Dans cette configuration, les enfants nus-propriétaires réunissant les deux tiers des droits ne peuvent pas emprunter le chemin de l'article 815-5-1. Il leur reste la négociation, la vente conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété avec l'accord du survivant, ou la demande en justice de sortie de l'indivision. Cette information conditionne la stratégie entière : vérifier l'existence d'un usufruit est le premier réflexe utile, avant même de compter les quotes-parts.

Régler un désaccord entre indivisaires avant le contentieux

Le recours judiciaire est le dernier étage, pas le premier. Une situation conflictuelle se dénoue le plus souvent en amont, et chaque mois gagné évite des honoraires ainsi qu'une décote sur le prix de vente final.

La première démarche consiste à confier un mandat au notaire chargé de la succession pour qu'il réunisse les intéressés et formalise les positions de chacun. Un partage amiable, reçu par acte authentique, reste possible tant que personne n'a saisi le juge, et il coûte une fraction de ce que représente une instance. Lorsque le désaccord porte sur le montant plutôt que sur le principe de la mise en vente, une expertise amiable contradictoire suffit fréquemment : les intéressés conviennent ensemble du professionnel, acceptent par avance ses conclusions, et le blocage tombe avec le chiffre.

La médiation familiale, conventionnelle ou proposée par le juge, offre un cadre lorsque le litige dépasse le bien lui-même et touche à l'histoire de la famille. Enfin, une procédure amiable de cession partielle mérite d'être examinée : rien n'interdit de céder une partie seulement du patrimoine indivis, un terrain détaché ou une dépendance, pour désintéresser celui qui veut sortir tout en conservant la maison familiale.

Saisir le tribunal judiciaire quand un héritier bloque

En dehors du dispositif précédent, deux fondements permettent au tribunal judiciaire, qui a repris depuis le 1er janvier 2020 les attributions de l'ancien tribunal de grande instance, d'intervenir dans une indivision paralysée.

L'autorisation judiciaire de l'article 815-5 permet à un indivisaire de passer seul un acte pour lequel le consentement d'un autre serait nécessaire, lorsque le refus de ce dernier met en péril l'intérêt commun. Le texte réserve toutefois une limite importante : le juge ne peut pas autoriser la cession de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit si le nu-propriétaire s'y oppose. La demande de partage judiciaire, fondée sur l'article 815, constitue l'autre voie. Elle ne vise pas à obtenir une autorisation ponctuelle mais à mettre fin à l'indivision elle-même. Si les biens ne se répartissent pas commodément en lots, le tribunal ordonne leur licitation.

Ces procédures supposent l'assistance d'un avocat et un délai qui se compte en mois, parfois en années lorsque le contentieux porte aussi sur des indemnités d'occupation ou sur des créances entre indivisaires. L'article 815-9 prévoit en effet que l'indivisaire qui utilise privativement le logement doit une indemnité à l'indivision, dont le montant se discute souvent devant le même juge.

La valeur retenue est celle du jour du partage, pas celle du décès

C'est la source de malentendu la plus fréquente entre indivisaires, et elle porte sur des sommes considérables lorsque plusieurs années séparent le décès de la répartition effective.

Deux estimations, deux usages

La première figure dans la déclaration de succession déposée auprès de l'administration fiscale, en principe dans les six mois du décès pour un décès survenu en France métropolitaine. Elle sert d'assiette aux droits de succession. La seconde est celle de l'article 829 du Code civil : en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur montant à la date de la jouissance divise, laquelle doit être la plus proche possible du partage. C'est celle-là qui détermine ce que chaque héritier percevra, et l'article 830 autorise le juge à retenir une autre date quand les circonstances le justifient.

Un pavillon déclaré 180 000 euros au décès et cédé quatre ans plus tard 230 000 euros se répartit sur les 230 000 euros. L'héritier qui réclamerait sa fraction sur le chiffre déclaré au fisc se tromperait de référence, et l'écart profiterait sans raison à celui qui rachète.

Faire établir la valeur vénale avant la répartition

Une estimation contradictoire, établie par un professionnel indépendant des coindivisaires, désamorce une bonne part des conflits de succession. Elle repose sur des transactions comparables, sur l'état réel du bâti et sur les contraintes propres au bien, comme le rappelle notre page consacrée à l'évaluation d'un bien immobilier. En cas de désaccord persistant, le juge peut désigner un expert judiciaire dont le rapport s'imposera aux parties.

Dans le pays de Caux comme sur le littoral de Seine-Maritime, cette étape est loin d'être formelle : le bâti ancien, les dépendances et le terrain se chiffrent selon des logiques distinctes, détaillées dans notre analyse des critères de valeur d'une longère normande.

Racheter la quote-part des autres héritiers

Lorsqu'un seul héritier souhaite conserver l'immeuble, le rachat des droits des autres est souvent préférable à une mise sur le marché. L'opération prend la forme d'un partage avec soulte, ou d'une cession de droits indivis, et elle se règle chez le notaire.

Le calcul de la soulte

La soulte est la somme que l'attributaire verse à ceux qu'il désintéresse. Elle se calcule sur l'estimation du bien au jour de la répartition, diminuée du passif restant, et pondérée par la quote-part de chacun. Prenons un exemple. Pour un bien estimé 240 000 euros entre trois enfants à parts égales, l'héritier attributaire doit 80 000 euros à chacun des deux autres, sous réserve des créances et des indemnités qui peuvent modifier ce calcul.

Un prêt immobilier est fréquemment mobilisé pour financer cette somme, et la capacité d'emprunt de l'attributaire conditionne alors la faisabilité de la solution amiable. Notre page sur le fonctionnement du crédit immobilier détaille les conditions d'accès au financement.

Ce que coûte le rachat

Cette opération supporte un droit d'enregistrement, dit droit de partage, fixé à 2,5 % de l'actif net partagé par l'article 746 du code général des impôts. Ce taux est ramené à 1,1 % pour les opérations qui font suite à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de pacte civil de solidarité, depuis le 1er janvier 2022. S'y ajoutent les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé, et le coût de la publicité foncière.

La cession du bien à un acquéreur extérieur suit une autre logique fiscale, exposée sur notre page relative aux frais de notaire, et peut générer une imposition sur la plus-value pour les indivisaires qui n'y ont pas leur résidence principale.

Céder sa seule quote-part : le droit de préemption des autres

Un héritier qui ne parvient pas à vendre le bien immobilier avec les autres conserve une possibilité : céder ses propres droits indivis. Personne ne peut l'en empêcher, mais l'article 815-14 encadre l'opération pour éviter qu'un inconnu n'entre dans l'indivision familiale.

L'indivisaire doit notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix et les conditions de vente projetées, ainsi que l'identité de l'acquéreur pressenti auquel il a consenti une promesse de vente. Cette information est nécessaire à chacun pour arrêter sa décision : les autres indivisaires disposent d'un mois pour se porter acquéreur aux mêmes conditions, puis de deux mois pour régulariser l'acte s'il a préempté. Une cession consentie sans cette notification est annulable à la demande de tout indivisaire qui aurait dû être informé.

Dans les faits, ce marché reste étroit. Un tiers acquiert rarement une fraction de droits qui le contraindrait à négocier avec des coindivisaires en conflit, et les offres reçues restent en général très inférieures à la fraction correspondante de l'estimation du bien entier.

Les démarches quand tous les indivisaires sont d'accord

Le cas le plus fréquent reste celui où personne ne s'oppose. Le déroulé ressemble alors à celui d'une vente ordinaire, avec une différence tenace : chaque signature doit réunir l'ensemble des propriétaires indivis, ou un mandataire régulièrement désigné par eux.

• Faire établir la valeur du bien, si possible avant toute discussion sur le prix, pour que chacun raisonne sur le même chiffre.
• Signer le mandat de vente : tous les indivisaires y figurent comme vendeurs, faute de quoi l'agent immobilier ne pourra pas présenter d'offre valable.
• Réunir les diagnostics obligatoires, dont l'obtention conditionne la signature du compromis.
• Signer la promesse ou le compromis de vente, là encore avec le consentement de chacun, ou par procuration notariée pour l'indivisaire éloigné.
• Régulariser l'acte de vente devant notaire, dont la mission comprend la répartition du produit de la vente entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.

La procuration est l'outil qui sécurise le calendrier. Un indivisaire installé loin, ou simplement peu disponible, donne pouvoir à un coindivisaire ou au notaire de signer en son nom : le consentement reste le sien, seule la présence physique est déléguée. Sans elle, l'absence d'un seul vendeur le jour de la signature suffit à repousser l'acte, avec le risque de voir l'acheteur renoncer ou renégocier.

Un point de vigilance revient souvent lorsque le bien a été occupé ou entretenu par l'un d'eux : les travaux payés sur ses deniers personnels ouvrent droit à une créance sur l'indivision, qui se règle au moment de la répartition et qu'il vaut mieux chiffrer avant la signature que découvrir après.

Les frais à prévoir

Le coût dépend entièrement du chemin emprunté, et l'écart entre les scénarios est considérable.

• Vente amiable à un acquéreur extérieur : émoluments du notaire, diagnostics obligatoires, honoraires de l'agent immobilier si un mandat lui a été confié, imposition sur la plus-value le cas échéant.
• Rachat avec soulte entre indivisaires : droit de partage de 2,5 %, émoluments proportionnels, publicité foncière, frais de garantie si un prêt finance la soulte.
• Procédure de l'article 815-5-1 : signification par commissaire de justice, honoraires d'avocat, frais d'adjudication, plus le manque à gagner d'une vente aux enchères.
• Procédure judiciaire contentieuse : honoraires d'avocat de chaque partie, expertise, éventuel appel.

Chiffrer ces scénarios avant d'engager quoi que ce soit évite la décision prise sous la pression, et donne aux biens à partager une base de discussion commune. Le rapport entre le coût d'une négociation menée à son terme et celui d'un contentieux de trois ans est rarement en faveur du second, même pour l'héritier qui estime avoir raison sur le fond.

Rester en indivision sans la subir

La sortie n'est pas la seule issue. Les articles 1873-1 et suivants du Code civil permettent aux indivisaires de signer une convention d'indivision, écrite à peine de nullité, qui organise la gestion du bien et peut désigner un gérant. Conclue pour une durée déterminée, de cinq ans au plus et renouvelable, elle interdit à chacun de provoquer la sortie de l'indivision avant son terme, sauf juste motif reconnu par le juge. C'est l'outil des fratries qui souhaitent garder une maison en indivision sans se soumettre au risque d'une demande soudaine. Lorsque la gestion commune doit durer, l'apport du bien à une société civile immobilière offre un cadre plus stable, dont notre page sur la création d'une SCI détaille le fonctionnement.

L'attribution préférentielle offre une autre issue : l'article 831-2 permet notamment au conjoint survivant ou à un héritier copropriétaire d'obtenir que le logement qu'il occupait à titre d'habitation principale lui soit attribué lors de la répartition, à charge de soulte. Le conjoint survivant bénéficie par ailleurs, en vertu de l'article 764, d'un droit viager d'habitation sur ce logement, qui pèse sur la valorisation retenue et qu'il faut intégrer au calcul avant toute mise sur le marché.

Ces informations générales ne remplacent pas l'analyse d'un notaire ou d'un avocat sur une situation précise. Le texte des articles cités est consultable sur Legifrance, et les démarches successorales sont décrites sur le site officiel de l'administration française.

Les questions que se posent les héritiers

Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous les héritiers ?

Pas directement. La cession d'un immeuble indivis est un acte de disposition qui exige l'unanimité. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits peuvent engager la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil, qui aboutit à une autorisation du tribunal judiciaire et à une vente aux enchères publiques, mais cette voie est écartée si le bien est démembré.

Quelle valeur sert à répartir le prix entre les héritiers ?

Celle du jour du partage. L'article 829 du Code civil impose de retenir l'estimation à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage. Le chiffre porté dans la déclaration de succession sert uniquement au calcul de l'impôt et ne détermine pas la répartition des fonds.

Combien de temps peut durer une indivision successorale ?

Aucune durée maximale n'est fixée par la loi. L'article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, si bien que chaque héritier peut en provoquer la sortie à tout moment, sauf convention d'indivision à durée déterminée en cours.

Un héritier peut-il racheter les parts des autres ?

Oui, par un partage avec soulte reçu par notaire. L'attributaire verse à chacun des autres une somme correspondant à sa quote-part, calculée sur l'estimation au jour de la répartition. L'opération supporte un droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire.

Que faire si un héritier occupe le logement et refuse de vendre ?

L'article 815-9 du Code civil rend l'occupant redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, qui se déduit de sa part au moment de la répartition. Si le blocage persiste, le recours au tribunal par une demande de partage judiciaire reste ouvert, qui ordonnera la licitation du bien s'il ne peut être commodément réparti en lots.

Peut-on céder sa quote-part à une personne extérieure à la famille ?

Oui, mais l'article 815-14 impose de notifier au préalable le prix et les conditions aux autres indivisaires, qui disposent d'un mois pour préempter aux mêmes conditions. À défaut de notification, la cession est annulable. En pratique, les offres extérieures sur une fraction de droits indivis restent rares et nettement décotées.