Un crédit immobilier est un prêt amortissable remboursé par mensualités, dont le coût dépend du taux, de la durée et de l'assurance. Avant d'accorder les fonds, la banque vérifie la capacité de remboursement de l'emprunteur et prend une garantie sur le bien ou auprès d'un organisme de caution.
Le crédit immobilier est un prêt accordé par un établissement bancaire pour financer l'acquisition d'un bien immobilier. Il est remboursé par des mensualités comprenant une part de capital et une part d'intérêts, calculées selon un tableau d'amortissement. La durée classique varie de 10 à 25 ans, avec un pic autour de 20 ans pour les primo-accédants.
Au début du prêt, les mensualités remboursent surtout des intérêts, car ceux-ci se calculent sur le capital restant dû ; la part de capital augmente ensuite au fil des échéances. C'est pourquoi un remboursement anticipé fait gagner davantage lorsqu'il intervient dans les premières années.
Les paramètres déterminants
Le taux d'intérêt peut être fixe (constant sur toute la durée) ou variable (indexé sur un taux de marché). Le taux annuel effectif global (TAEG) intègre le taux nominal, l'assurance emprunteur et les frais annexes : c'est l'indicateur de coût réel à comparer entre offres. L'apport personnel (généralement 10 % minimum) réduit le risque pour la banque et améliore les conditions obtenues.
L'apport sert le plus souvent à couvrir les frais annexes à l'achat, que les banques financent rarement : frais de notaire et droits de mutation, frais de garantie et de dossier. Un emprunteur sans apport n'est pas exclu, mais il doit présenter un dossier particulièrement solide.
Les conditions d'octroi
- Taux d'endettement maximal : 35 % des revenus nets (recommandation HCSF)
- Stabilité professionnelle (CDI ou ancienneté significative en indépendant)
- Absence d'incidents bancaires récents
- Valeur du bien cohérente avec le montant emprunté (garantie réelle)
- Souscription obligatoire à une assurance emprunteur couvrant décès et incapacité
Le coût total du crédit dépend fortement du taux et de la durée. Sur 20 ans à 3,5 %, un prêt de 200 000 € génère environ 77 000 € d'intérêts bruts. L'assurance emprunteur représente un coût complémentaire variant de 0,1 % à 0,5 % du capital emprunté par an selon le profil de l'emprunteur.
Hypothèque ou caution : la garantie du prêteur
La banque se protège contre le risque d'impayé par une garantie. L'hypothèque, inscrite par le notaire, donne au prêteur un droit sur le bien en cas de défaut ; elle entraîne des frais d'inscription puis, si le prêt est soldé avant terme, des frais de mainlevée. La caution d'un organisme spécialisé est l'alternative la plus répandue : l'emprunteur verse une commission et une participation à un fonds mutuel, dont une partie peut être restituée en fin de prêt.
De la demande à l'offre de prêt
- Simulation de la capacité d'emprunt, puis signature du compromis avec une condition suspensive d'obtention du financement.
- Dépôt du dossier complet auprès de plusieurs banques ou d'un courtier.
- Accord de principe, puis émission de l'offre de prêt détaillant taux, coût total et tableau d'amortissement.
- Délai de réflexion obligatoire avant d'accepter l'offre, puis déblocage des fonds chez le notaire le jour de l'acte.
Selon le Code de la consommation (article L313-34), l'emprunteur ne peut accepter l'offre qu'après un délai de réflexion de 10 jours suivant sa réception. Ce calendrier doit être anticipé dans le compromis de vente, dont la condition suspensive de prêt protège l'acquéreur si aucune banque n'accepte de financer le projet aux conditions prévues.
Enfin, l'assurance emprunteur n'a pas à être souscrite auprès de la banque prêteuse : la délégation d'assurance permet de choisir un contrat externe à garanties équivalentes, et la loi Lemoine autorise désormais à en changer à tout moment.
