Entre la signature du compromis et celle de l'acte, il s'écoule deux à trois mois pendant lesquels beaucoup de choses peuvent empêcher la vente. Ce sont les conditions suspensives qui décident si l'acheteur en sort libre ou engagé.
Le mécanisme
Une condition suspensive suspend l'engagement à la réalisation d'un événement. Si l'événement se produit, la vente se poursuit ; s'il ne se produit pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc et le dépôt de garantie est restitué. Ce n'est donc pas une clause de confort mais le seul mécanisme qui permette de s'engager avant d'avoir la certitude de pouvoir acheter.
Celle du prêt, et sa durée
La plus connue est aussi la mieux protégée : lorsqu'un particulier finance son acquisition par un emprunt, la condition d'obtention du prêt est présumée présente, et l'écarter suppose une renonciation manuscrite explicite de l'acheteur. Le délai qui lui est accordé ne peut pas être inférieur à un mois à compter de la signature. Le compromis précise le montant, la durée et le taux maximum du prêt recherché, et c'est ce trio qui compte : une banque qui refuse un financement présentant d'autres caractéristiques que celles inscrites ne suffit pas toujours à faire jouer la condition. L'acheteur doit par ailleurs démontrer qu'il a réellement déposé une demande.
Celles qu'on oublie de faire inscrire
Aucune autre n'est automatique. L'absence de servitude non déclarée, l'obtention d'une autorisation d'urbanisme quand un projet de travaux motive l'achat, le renoncement d'une collectivité à son droit de préemption, ou encore la vente préalable du bien que l'acheteur possède déjà : chacune doit être demandée et acceptée par le vendeur. Cette dernière est la plus délicate, puisqu'elle fait dépendre une vente d'une autre, et beaucoup de vendeurs la refusent.
À ne pas confondre avec la rétractation
Le délai de rétractation de dix jours dont dispose l'acquéreur non professionnel est autre chose : il s'exerce sans motif, sans justification, et il court dès la notification du compromis. Passé ce délai, seul le jeu d'une condition suspensive permet encore de sortir sans perdre le dépôt. Les deux protections se suivent, elles ne se remplacent pas.
Avant de signer
Relire la liste des conditions et vérifier que chacun des aléas identifiés y figure, avec sa date butoir. C'est le moment où elles se négocient ; après signature, elles ne s'ajoutent plus, comme le rappelle notre page sur nos honoraires et l'accompagnement associé.
