L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location afin d'en tirer des revenus réguliers. Il repose sur deux leviers de création de valeur : les loyers encaissés et la plus-value potentielle lors de la revente. En Seine-Maritime, les villes de Rouen, Le Havre et Dieppe offrent des marchés locatifs actifs, notamment grâce aux populations étudiante et salariée.
Les indicateurs de rentabilité
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'acquisition, multiplié par cent. Le rendement net intègre les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion) et la fiscalité sur les revenus fonciers. Un rendement brut de 6 % peut descendre à 3-4 % net selon le régime fiscal appliqué.
Principaux risques à anticiper
- La vacance locative entre deux locataires
- Les impayés de loyers (couverture possible par une assurance loyers impayés)
- La dégradation du bien et les travaux de remise en état
- L'évolution de la réglementation sur les passoires thermiques (DPE F et G)
- Les fluctuations du marché immobilier local
Le choix du régime fiscal — micro-foncier, réel, ou LMNP — influe directement sur la rentabilité nette d'un investissement locatif. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges, y compris les intérêts d'emprunt, ce qui peut conduire à un déficit foncier imputable sur le revenu global.
