Le compromis de vente immobilier : ce qu'il faut savoir

Le compromis de vente est le contrat par lequel un vendeur et un acquéreur s'engagent réciproquement, l'un à vendre, l'autre à acheter, à un prix convenu. Signé plusieurs semaines avant l'acte de vente authentique, il fixe l'essentiel de la transaction et lie déjà les deux parties. C'est le document le plus déterminant d'une vente immobilière, et celui que l'on signe le plus vite, parfois sans en mesurer la portée.

Un contrat qui vaut déjà vente

Le compromis de vente porte aussi le nom de promesse synallagmatique de vente, un terme qui dit exactement ce qu'il est : une promesse réciproque. L'acheteur et le vendeur s'engagent simultanément, l'un à acquérir le logement, l'autre à le céder, et les deux engagements de vente naissent au même instant.

Le Code civil est explicite sur ce point : la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix. Cette formule, souvent citée sans être comprise, a une conséquence pratique considérable. Une fois le compromis de vente signé et le délai de rétractation écoulé, aucune des deux parties ne peut renoncer librement à la vente. Celle qui se dérobe s'expose à y être contrainte en justice ou à devoir une indemnité.

C'est ce qui distingue ce contrat de vente d'une simple offre d'achat, qui n'engage que celui qui la formule, et d'un accord verbal, qui ne permet de prouver ni le prix ni les conditions convenues.

Compromis ou promesse unilatérale de vente

Deux avant-contrats coexistent et il importe de savoir lequel on signe, car leurs effets diffèrent nettement.

Dans le compromis de vente, la promesse est réciproque et les deux parties sont engagées. Le vendeur ne peut plus vendre à un autre, l'acheteur ne peut plus se raviser une fois le délai légal passé.

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage. Il réserve le logement au bénéficiaire pendant une durée déterminée, généralement deux à trois mois, période durant laquelle celui-ci dispose d'une option : il peut lever l'option et acheter, ou y renoncer. En contrepartie de cette immobilisation, il verse une indemnité, l'indemnité d'immobilisation, qui reste acquise au vendeur en cas de renoncement.

Une différence formelle mérite d'être connue : la promesse unilatérale rédigée sous seing privé doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les dix jours, à peine de nullité. Le compromis de vente n'est pas soumis à cette obligation. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est, en pratique, l'avant-contrat le plus utilisé en France.

Ce que le document doit contenir

Un compromis de vente incomplet expose, dans un achat immobilier, à des difficultés qui apparaissent au pire moment, c'est-à-dire chez le notaire. Voici ce que la rédaction doit prévoir.

• L'identité des parties et la désignation précise du bien : adresse, références cadastrales, superficie, et pour un lot en copropriété, le numéro de lot et les tantièmes.
• Le prix de vente et sa répartition, en distinguant le cas échéant la part du mobilier, qui n'est pas soumise aux mêmes droits.
• Les modalités de financement : montant du prêt envisagé, apport, durée, taux maximal accepté.
• Les conditions suspensives, dont le détail figure plus bas.
• La date limite de signature de l'acte authentique, généralement trois mois après le compromis.
• Le dossier de diagnostic technique, annexé au document.
• Les informations de copropriété le cas échéant : règlement, procès-verbaux des dernières assemblées, montant des charges, travaux votés.

Le dossier de diagnostic technique mérite une mention à part. Il réunit selon les cas le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante, celui relatif aux termites, aux installations de gaz et d'électricité, et l'état de l'installation d'assainissement non collectif. Son absence prive l'acquéreur d'une information à laquelle il a droit et peut engager la responsabilité du vendeur.

Les conditions suspensives

Une condition suspensive subordonne la réalisation de la vente à un événement futur. Si l'événement ne se produit pas, la vente est réputée n'avoir jamais existé et les sommes versées sont restituées.

La plus répandue est l'obtention du prêt. La loi protège ici l'acquéreur qui finance son achat à crédit : cette condition est présumée dès lors que le compromis de vente mentionne un financement bancaire, et sa durée ne peut être inférieure à un mois. En pratique, un délai de quarante-cinq à soixante jours est retenu, ce qui correspond au temps réel d'instruction d'un dossier. L'acquéreur doit déposer sa demande et justifier de ses démarches ; un refus obtenu de mauvaise foi ne lui permet pas de se dégager.

D'autres conditions reviennent régulièrement. La purge du droit de préemption urbain laisse à la commune un délai de deux mois pour se substituer à l'acquéreur. L'absence de servitude non déclarée protège contre une découverte tardive. L'obtention d'une autorisation d'urbanisme s'impose lorsque l'achat vise des travaux. La vente préalable d'un autre logement peut également être stipulée, mais elle fragilise l'opération et les vendeurs l'acceptent rarement.

Notre page consacrée aux conditions suspensives d'un compromis détaille leur rédaction, et celle sur le crédit immobilier précise les délais d'obtention réels.

Le délai de rétractation de dix jours

C'est la protection la plus connue et la plus souvent mal comprise.

Le code de la construction et de l'habitation ouvre à l'acquéreur non professionnel d'un logement un délai de rétractation de dix jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le compromis de vente, ou du lendemain de sa remise en main propre. Pendant ces dix jours, l'acheteur peut renoncer sans motif et sans indemnité, et toute somme versée doit lui être restituée dans les vingt et un jours.

Trois précisions changent la portée de ce droit. Il ne bénéficie qu'à l'acquéreur : le vendeur, lui, est engagé dès la signature. Il ne concerne que les biens à usage d'habitation, ce qui exclut les locaux professionnels et les terrains nus. Et il suppose que la notification ait été régulièrement faite : une remise irrégulière ne fait pas courir le délai, qui reste alors ouvert.

Passé ces dix jours, comptés depuis la signature du compromis, l'acquéreur ne peut plus se retirer qu'en invoquant une condition suspensive non réalisée. À défaut, il perd le dépôt versé et s'expose à des poursuites.

Le dépôt de garantie

Le versement d'une somme à la signature est un usage, non une obligation légale. Son montant représente couramment cinq à dix pour cent du prix de vente.

Cette somme n'est jamais remise directement au vendeur. Elle est déposée sur un compte séquestre, tenu par le notaire ou par l'agence immobilière disposant d'une garantie financière. Elle vient ensuite en déduction du prix lors de la signature de l'acte authentique.

Son sort dépend de la suite. Si la vente se réalise, elle s'impute sur le prix. Si une condition suspensive défaille, elle est restituée intégralement. Si l'acquéreur renonce sans motif après le délai légal, le vendeur peut la conserver à titre d'indemnité, et réclamer davantage si son préjudice est supérieur.

Du compromis à l'acte authentique

Entre la conclusion du contrat et l'acte définitif s'écoulent généralement trois mois, un délai qui n'est pas une formalité mais le temps nécessaire à plusieurs opérations menées en parallèle.

Le notaire réunit les pièces d'urbanisme, interroge la commune sur le droit de préemption, vérifie l'origine de propriété sur trente ans, contrôle l'absence d'hypothèque et prépare le décompte des sommes. L'acquéreur, de son côté, monte son dossier de prêt et obtient son offre, laquelle est assortie d'un délai de réflexion incompressible de onze jours avant acceptation.

La signature de l'acte authentique transfère la propriété et emporte remise des clés. C'est à ce moment que les fonds sont versés et que sont réglés les frais dits de notaire, qui recouvrent pour l'essentiel des taxes reversées à l'État et aux collectivités.

Un dépassement de la date limite n'annule pas automatiquement la vente : les parties peuvent convenir d'un report. En revanche, une mise en demeure restée sans effet ouvre la voie à une action en exécution forcée ou à la résolution du contrat.

Les situations qui demandent une vigilance particulière

Certaines ventes appellent des clauses que le modèle courant ne prévoit pas. Les ignorer expose à des blocages tardifs, quand la marge de négociation a disparu.

Un lot en copropriété

La vente d'un appartement impose au vendeur de transmettre un ensemble de documents avant la signature : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges courantes, et surtout le carnet d'entretien de l'immeuble. Deux points méritent une attention particulière. Les travaux votés mais non encore appelés restent à la charge de celui qui est copropriétaire au jour de l'appel de fonds, sauf clause contraire : c'est une source de litige fréquente, et le compromis de vente doit trancher la question explicitement. Le fonds de travaux, alimenté par les copropriétaires, n'est par principe pas remboursé au vendeur.

Un bien occupé par un locataire

Vendre un logement loué ne met pas fin au bail, qui se poursuit avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions. Si le vendeur souhaite délivrer congé pour vendre, il doit respecter les délais et la forme prévus, et le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Le compromis de vente doit préciser la situation locative exacte : montant du loyer, date d'échéance du bail, dépôt de garantie détenu, et sort de ce dépôt entre les parties.

Une indivision ou une succession

Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, tous les indivisaires doivent consentir à la vente. Un compromis signé par un seul d'entre eux n'engage pas les autres. En cas de succession non liquidée, l'attestation immobilière doit avoir été publiée avant que la vente puisse être régularisée, ce qui allonge sensiblement le calendrier : il n'est pas rare qu'il faille prévoir cinq à six mois plutôt que trois.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Quelques réflexes simples évitent l'essentiel des difficultés rencontrées ensuite.

• Relire les conditions suspensives une à une et vérifier que chacune est datée. Une condition sans échéance est une condition inapplicable.
• Contrôler la cohérence du plan de financement avec la réalité : un taux maximal fixé trop bas dans le contrat permet à l'acquéreur de se dégager trop facilement, un taux trop haut le prive de sa protection.
• Vérifier la présence de tous les diagnostics, et leur date de validité, qui diffère selon la nature du document.
• Demander un exemple de calcul des sommes à verser le jour de l'acte : prix, frais, prorata de charges et de taxe foncière.
• Ne jamais signer sous pression. Un vendeur pressé ou une agence qui insiste pour obtenir une signature immédiate est un signal, non un argument.

Le recours à un professionnel, notaire ou conseil, pour relire le projet avant de signer représente un service dont le coût reste sans commune mesure avec celui d'un contentieux. Sur une transaction dont le montant se compte en centaines de milliers d'euros, cette précaution a toujours été jugée raisonnable.

Qui rédige le compromis de vente

Trois situations se rencontrent pour la rédaction, et le choix n'est pas neutre, qu'il s'agisse d'un achat maison ou d'un achat appartement.

Entre particuliers, le document peut être rédigé sous seing privé. C'est légal et gratuit, mais c'est aussi la voie qui produit le plus de litiges : une clause imprécise, une condition suspensive mal rédigée ou un diagnostic manquant se paient ensuite.

Par un agent immobilier, la rédaction est comprise dans le mandat. Le professionnel dispose de modèles éprouvés et connaît les pièces à réunir. La qualité de la rédaction dépend alors de son sérieux, et il est légitime de demander à relire le projet avant signature. Notre page sur le mandat de vente précise ce que couvre cette mission.

Par un notaire, le compromis prend la forme d'un acte authentique. C'est la voie la plus sûre, notamment lorsque la situation est complexe : indivision, succession en cours, servitude, bien loué. Le coût de cette rédaction s'impute généralement sur les frais de l'acte définitif.

Quelle que soit la formule retenue, un principe demeure : ce que l'on signe engage. Faire relire un projet de compromis de vente avant de s'engager coûte infiniment moins cher que de tenter de s'en défaire ensuite. Nos pages sur la vente d'une maison et l'estimation d'un bien abordent les étapes qui précèdent cette signature.

Questions fréquentes

Le compromis de vente engage-t-il définitivement ?
Oui, sous réserve du délai de rétractation de dix jours ouvert au seul acquéreur et de la réalisation des conditions suspensives. Passé ce délai, aucune des deux parties ne peut renoncer librement.

Quelle différence avec une promesse unilatérale de vente ?
Le compromis engage les deux parties. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acheteur disposant d'une option à lever, contre une indemnité d'immobilisation en cas de renoncement.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Il représente couramment cinq à dix pour cent du prix, sans être obligatoire. Il est versé sur un compte séquestre tenu par le notaire ou l'agence, et vient en déduction du prix à la signature de l'acte.

Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si la condition suspensive d'obtention du prêt figure au contrat et que l'acquéreur a réellement effectué ses démarches, la vente est caduque et les sommes versées lui sont restituées.

Combien de temps entre le compromis et l'acte authentique ?
Environ trois mois. Ce délai correspond aux vérifications du notaire, à la purge du droit de préemption et à l'obtention du financement par l'acquéreur.