Le bail commercial est le contrat qui régit la location d'un local dans lequel un commerçant, artisan ou industriel exploite un fonds de commerce ou artisanal. Il est soumis aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, qui lui confèrent un régime protecteur pour le locataire, notamment via le droit au renouvellement.
Durée et résiliation
La durée minimale légale d'un bail commercial est de 9 ans. Le locataire peut résilier à l'issue de chaque période triennale (tous les 3 ans), avec un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, ne peut résilier qu'en fin de bail de 9 ans, et uniquement pour des motifs limitativement définis (reprise pour habiter, démolition-reconstruction, motif grave et légitime). S'il refuse le renouvellement sans motif légal, il doit verser une indemnité d'éviction.
Loyer et révision
- Le loyer initial est librement négocié entre les parties
- Révision triennale : le loyer est plafonné à l'évolution de l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l'ILAT
- Déplafonnement possible si la valeur locative a fortement évolué (modification des facteurs locaux de commercialité)
- Le bail peut prévoir des charges spécifiques à la charge du locataire (taxe foncière, travaux...)
La rédaction du bail commercial nécessite une attention particulière aux clauses relatives à la destination des locaux, aux travaux, aux cessions de bail et aux sous-locations. Des clauses mal rédigées peuvent limiter l'activité du locataire ou le priver de son droit au renouvellement.
